Welke kosten komen kijken bij de aankoop van nieuwbouw?
Wie een nieuwbouwappartement, -woning of -handelspand wenst aan te kopen, houdt er best rekening mee dat de geafficheerde prijs op advertenties zonder de bijkomende kosten is. Bij Landbergh zijn we steeds zeer transparant over deze extra onkosten. We lichten ze u dan ook graag duidelijk toe.
Wanneer spreken we over nieuwbouw?
Een gebouw is nieuwbouw tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of bewoning. Alle gebouwen die ouder zijn dan het bovengenoemde, vallen onder de term ‘bestaand vastgoed’. Hiervoor gelden (gedeeltelijk) andere bijkomende kosten dan bij de aankoop van nieuwbouw.
1. Belastingen op het grond- en constructieaandeel bij de aankoop van nieuwbouw
In tegenstelling tot bij de aankoop van bestaand vastgoed waarbij u registratierechten betaalt op de gehele aankoopprijs, wordt de aankoopprijs van nieuwbouw opgedeeld in een grondaandeel en een constructieaandeel. Daarbij wordt ieder aandeel onderworpen aan een ander belastingtarief.
A. Belastingen op het grondaandeel van een nieuwbouwproject
Het grondaandeel is het aandeel in de prijs dat u betaalt voor de grond waarop uw nieuwbouwappartement, -woning of -handelspand is gevestigd. Hoe groot dit aandeel is, is sterk afhankelijk van diverse factoren. Zo zal het grondaandeel bij een nieuwbouwproject in het centrum van de stad bijvoorbeeld een groter aandeel innemen dan dat van een nieuwbouwproject op het platteland. Op het grondaandeel wordt sinds 2022 een standaard belastingtarief van 12% aangerekend. Dit is het registratierecht.
B. Belastingen op het constructieaandeel van een nieuwbouwunit
Het constructieaandeel is de prijs die u betaalt voor het eigenlijke gebouw, de constructie. Op dit aandeel in de prijs wordt standaard een btw-tarief van 21% aangerekend. In sommige gevallen is het mogelijk dat u als koper van een verlaagd btw-tarief van 6% kunt genieten. Dit is het geval bij de zogenaamde ‘vernieuwbouwprojecten’. Hierbij worden oude gebouwen afgebroken om nadien op hetzelfde perceel een nieuwbouwproject te realiseren. Bekijk onze nieuwbouwprojecten die hiervoor in aanmerking komen en ontdek of u aan de voorwaarden voldoet van het verlaagde btw-tarief van 6%.
Onderstaande tabel toont duidelijk het verschil tussen het grond- en constructieaandeel, met bijgevoegd een eenvoudig rekenvoorbeeld dat illustreert hoe de belastingen in de praktijk worden verrekend. We gaan uit van een aankoopprijs exclusief kosten van €300.000, waarbij het grondaandeel 30% van de prijs omvat en het constructieaandeel 70%.
C. Berekening van de bijkomende belastingen op nieuwbouw
| Soort aandeel | Grondaandeel | Constructieaandeel |
| Wat is het? | Prijs die u betaalt voor de grond waarop de nieuwbouwunit is gevestigd. | Prijs die u betaalt voor het eigenlijke gebouw/de constructie. |
| Belastingtarief? | 12% | 21% |
| Soort belasting | Registratierechten | Btw |
| Aandeel in de prijs in voorbeeld | 30% van de aankoopprijs | 70% van de aankoopprijs |
| Aandeel in euro’s | = €300.000 x 30%= 90.000 | =€300.000 x 70%=210.000 |
| Belastingtarief in euro’s | = €90.000 x 12%= €10.800 | =€210.000 x 21%= €44.100 |
| In geval van vernieuwbouw | =€210.000 x 6% = 12.600 Besparing van €31.500! | |
| Totaalsom | Aan 21% btw: €90.000 + €210.000 + €10.800 + €44.100 = €354.900 Aan 6% btw: 90.000 + €210.000 + €10.800 + €12.600 = €323.400 | |
2. Notariskosten bij de aankoop van nieuwbouw
Een notaris speelt een cruciale rol bij de aankoop van een onroerend goed. Zo kunt u zonder notaris helemaal geen vastgoed aankopen in België. De notaris stelt de nodige aktes op verbonden aan de koop en laat deze bovendien ook correct registreren bij het Kantoor Rechtszekerheid (het vroegere hypotheekkantoor) zodat de akte tegenstelbaar is aan derden, ten aanzien van iedereen. Alsook doet de notaris de nodige opzoekingen en opvragingen van verplichte attesten en documenten, zoals het hypothecair getuigschrift, bodemattest, etc. Bij al deze diensten komen kosten kijken:
A. Ereloon
Allereerst wordt de notaris betaald door middel van een ereloon of honorarium: een financiële vergoeding voor de verrichte werkzaamheden. Dit ereloon mag in principe niet verschillen tussen de diverse notarissen en bedraagt gemiddeld 1% van de aankoopprijs. Deze erelonen zijn bij wet vastgelegd en dus niet onderhandelbaar. Daarnaast betaalt u ook nog 21% btw op het ereloon, maar dat moet de notaris rechtstreeks overmaken naar de federale overheid.
B. Aktekosten
De aktekosten zijn de kosten verbonden aan het opmaken van de akte(s). Ook de kosten van de opzoekingen en opvragingen van verplichte attesten en documenten, en de registratie van de akte(s) worden hierin opgenomen. De akte die de verkoop verzegelt is de notariële akte. De hypotheekakte legt vast dat de koper (hypotheekgever) een onroerend goed als onderpand geeft aan de geldverstrekker (hypotheeknemer) in ruil voor het verkrijgen van een geldlening. In het geval u een (nieuwbouw)appartement koopt, moet ook een basisakte worden opgemaakt.
Volgens de huidige tarieven bedragen de administratieve kosten per akte ruwweg 1.100 euro (De Tijd, 2022). Bij de basisakte wordt de kost verdeeld onder alle eigenaars. Op 1 januari 2023 zullen de notariskosten echter fors dalen, tot zo’n 25% minder. Op notaris.be kunt u uw aktekosten zelf berekenen.
3. Verplichte aankoop berging of parking bij nieuwbouw
Wanneer u een nieuwbouwappartement of -woning koopt, is het gebruikelijk (en soms zelfs verplicht) dat u hier een autostaanplaats en/of berging bij aankoopt. Ongeacht verplicht of niet, wordt de prijs van een nieuwbouwappartement- of woning vaak geafficheerd zonder inbegrip van deze parking of berging.
Stel dus dat u een berging en/of autostaanplaats wilt of dient bij te kopen bij uw nieuwbouwunit, reken dan op een bedrag tussen de 3.000 en 7.000 euro voor een berging. De prijs van een autostaanplaats ligt gemiddeld tussen de 20.000 en 35.000 euro.
4. Aansluitingskosten bij nieuwbouw
Wie nieuwbouw koopt, moet ook rekening houden met bijkomende kosten voor de aansluitingen van nutsvoorzieningen. Denk hierbij aan de aansluitingen voor water, elektriciteit, internet, telefonie, rioleringen en eventueel gas. Het kostenplaatje van deze aansluitingen bedraagt gemiddeld zo’n 4000-6000 euro.
5. Opmaak postinterventiedossier (PID) bij verkoop van nieuwbouw
Een postinterventiedossier (PID) van een bouwwerk is een document dat verplicht moet worden opgemaakt bij de verkoop van een woning of appartement in België waarvan de bouw is begonnen na 1 mei 2001 of waaraan werken zijn uitgevoerd door minstens één aannemer na 1 mei 2001. Het document stelt kopers op de hoogte van alle kwesties die hun veiligheid en/of gezondheid kunnen behagen tijdens het later uitvoeren van mogelijke werken (herstellingen, verbouwingen, etc.). Bij de aankoop van een nieuwbouwappartement, -woning of -handelspand moet het PID nog worden opgemaakt door de veiligheidscoördinator. Reken hiervoor op zo een 400 tot 1000 euro.
Heeft u interesse om een nieuwbouwappartement, - woning of -handelspand te kopen en laat u zich graag bijstaan door een deskundige partij?
Bekijk ons nieuwbouwaanbod en contacteer ons vrijblijvend. We begeleiden u graag doorheen het hele aankoopproces.
Bron: Vlaamse Overheid, De Tijd | Auteur: Ruben Van Coillie
