Als vastgoedmakelaars gespecialiseerd in de verkoop van appartementen & woningen op plan in de Gentse regio krijgen we bij Landbergh dagelijks vragen over de werkwijze en mogelijke risico’s bij een aankoop op plan. We maken u daarom graag wegwijs in deze complexe materie.

De Wet Breyne

De aankoop en verkoop van nieuw te bouwen appartementen en woningen is onderworpen aan de Woningbouwwetgeving, beter gekend als de Wet Breyne.

De Wet Breyne van 1971 is er gekomen naar aanleiding van de zaak Etrimo uit 1966 waarbij veel kopers een financieel drama opliepen. Zo werden een aantal beperkingen ingebouwd die voor de koper een aantal interessante waarborgen inhouden, maar waardoor de aankoop van een nieuw te bouwen goed op een aantal vlakken sterk verschilt van de aankoop van een bestaand vastgoed. We lichten enkele krachtlijnen kort toe.

Het voorschot en de betalingsmodaliteiten

Een eerste belangrijk onderdeel bestaat erin dat men als koper bij de onderhandse verkoopovereenkomst slechts 5% van de aankoopsom betaalt als voorschot op de grondwaarde. Bij de notariële akte is vervolgens het saldo van de grondwaarde betaalbaar, te verhogen met de registratierechten, de kosten voor de opmaak van de notariële akte en het aandeel van de constructies die op dat moment zijn afgewerkt, te verhogen met de BTW. Concreet betaalt u dus steeds slechts hetgeen fysiek aanwezig is, namelijk uw aandeel in de grond en het deel van de werken die voltooid zijn. De constructie wordt immers ingedeeld in verschillende schijven waarbij voor iedere schijf, mits het formele goedkeuren van de architect, een factuur wordt opgemaakt wanneer deze is afgewerkt. Naarmate de werken vorderen worden er tenslotte facturen opgemaakt voor iedere afgewerkte schijf. Zo wordt de betaling van de totale aankoopsom gespreid in de tijd en hoeft u niet in één keer de volledige som op tafel te leggen.

Een erkende aannemer kan volstaan met het plaatsen van een borgsom bij de Deposito- en Consignatiekas voor een bedrag van 5 % van de totale prijs van het gebouw. Bij de verkoop van een appartement moet de borgsom berekend worden op de prijs van het appartement, niet op de prijs van het volledige gebouw. Deze borgsom wordt bij helften vrijgemaakt: de eerste helft bij de voorlopige oplevering en de tweede helft bij de definitieve oplevering.

Een niet-erkende aannemer moet via een financiële instelling een waarborg stellen die overeenstemt ofwel met de betaling van alle sommen nodig om de in de overeenkomst bepaalde werken te voltooien (voltooiingswaarborg), ofwel met de terugbetaling van de gestorte bedragen bij de ontbinding van de overeenkomst (terugbetalingswaarborg). Het begrip voltooiing slaat hier niet alleen op de privatieve delen van een appartement, maar ook op de gemeenschappelijke delen die noodzakelijk zijn voor de normale bewoonbaarheid van het appartement.

De 10 jarige aansprakelijkheid

De oplevering gebeurt verplicht in 2 fasen: een voorlopige en een definitieve oplevering, waar minimum 1 jaar tussen moet liggen. Deze termijn werd vastgesteld op minimum één jaar zodat men kan nagaan of het onroerend goed zonder gebreken alle seizoenen kan doorstaan.

In deze periode dient men alle zichtbare en verborgen gebreken te melden. Bovendien zijn zowel de bouwheer, de architect als de aannemer(s) gedurende 10 jaar na de voorlopige oplevering aansprakelijk voor bijkomende zware zichtbare en verborgen gebreken in het opgeleverde gebouw die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen.

Kort samengevat: als koper van een nieuw te bouwen appartement of woning heeft u naast de mogelijkheid om aanpassingen te doen aan de indeling, de inspraak bij de keuze van afwerkingsmaterialen en het gemak van zelf geen werken te moeten opvolgen, een sterke juridische bescherming dankzij de Wet Breyne. Bovendien wordt de betaling van de aankoopsom gespreid in de tijd en bent u ingedekt tegen het financieel onvermogen van de bouwheer.

Graag nodigen wij u uit op ons kantoor voor bijkomend advies op maat omtrent deze specifieke materie.

Door Jef Van Cauwenberghe