Indien er een akkoord bereikt wordt over de aankoop van een huis, sluit men doorgaans een compromis af. Maar hoe bindend is zo’n compromis eigenlijk?

Een compromis of een onderhandse overeenkomst* legt het akkoord vast tussen partijen met betrekking tot een onroerend goed en de prijs waartegen het verkocht wordt. Er dient te worden nagegaan wat precies in het compromis is vastgelegd. Er kunnen verschillende gevallen worden onderscheiden.

1. Compromis onder opschortende voorwaarde

De koop is afgesloten ‘onder de opschortende voorwaarde’ dat de koper een lening kan verkrijgen. Dit houdt in dat de koop alleen doorgaat als de lening wordt toegekend door de bank. Als de koper geen lening kan krijgen binnen een redelijke termijn, dan gaat de koop niet door en kunt u in principe ook geen schadevergoeding krijgen. Tenzij u kan aantonen dat de koper niet de nodige inspanningen heeft geleverd om een lening te bekomen.

2. Compromis met ontbindend beding

In het compromis is een uitdrukkelijk ontbindend beding opgenomen met daaraan een schadevergoeding gekoppeld indien de koper zijn verplichtingen niet nakomt. Is voormelde clausule opgenomen in de compromis, dan moet u de koper eerst officieel aanmanen. U moet de koper een aangetekende brief sturen waarin u erop aandringt dat hij de som alsnog betaalt, bij gebreke waaraan u de koop als ontbonden beschouwt en u de voorziene schadevergoeding zult vorderen.

3. Compromis zonder ontbindend beding

Is in het compromis geen uitdrukkelijk ontbindend beding opgenomen, dan moet u zich tot de rechter wenden. U kunt dan de ontbinding van de koop eisen, desgevallend in combinatie met een schadevergoeding. Maar dan zult u moeten bewijzen dat u schade hebt geleden omdat de koop niet is doorgaan.

*Nadat een compromis is ondertekend, wordt de notariële akte doorgaans binnen een termijn van vier maanden getekend. Het artikel 32, 4° van het Wetboek Registratierechten schrijft namelijk voor dat de onderhandse overeenkomst ter registratie moet worden aangeboden binnen de vier maanden.

Door Meester S. Madou - 12 april 2015