Nieuwbouwappartementen in Gent hebben een stevig prijskaartje en zijn misschien niet geschikt voor jouw portemonnee. Dan moet je tussen de iets oudere appartementen gaan rondneuzen, maar als alerte kandidaat-koper heb je daar waarschijnlijk je bedenkingen bij. Zijn ze wel volledig in orde? Hier zijn enkele aandachtspunten om het kaf van het koren te scheiden en je te wapenen in je zoektocht.

Conformiteitsonderzoek

Tijdens een conformiteitsonderzoek beoordeelt een woningcontroleur de kwaliteit van het gebouw. Elk vastgesteld gebrek krijgt een bepaald aantal strafpunten. Vanaf 15 strafpunten is een woning ongeschikt. Bij een veiligheids- of gezondheidsrisico is ze zelfs onbewoonbaar. De eigenaar moet dan werken uitvoeren om de woning opnieuw conform te maken. Je vraagt dus best een aantal zaken na om onverwachte kosten en onaangename verrassingen te vermijden.

Nieuwe normen tegen 2020

1. Dakisolatie

Tegen 2020 moeten alle daken van zowel woningen als huurwoningen, die vóór 1 januari 2006 aangesloten zijn op het elektriciteitsnet, geïsoleerd zijn. Als minimumnorm voor dakisolatie wordt een R-waarde van 0,75 m²K/W (vierkante meter kelvin per watt) genomen. Een geïsoleerde zoldervloer bij onverwarmde en onbewoonde zolder geldt ook als een geïsoleerd dak.

Strafpunten
Dakisolatie kan vanaf 1 januari 2020 bestraft worden met 15 strafpunten. Wanneer de dakisolatie niet in orde is, kan dat dus een reden zijn om een woning onmiddellijk ongeschikt te verklaren.

Hoe kan ik controleren dat het dak de isolatienorm haalt?
De isolatie van een residentie van een 20-tal appartementen kan gemakkelijk 50.000 euro bedragen. Het is dus geen slecht idee om de aanwezigheid van dakisolatie (of zoldervloerisolatie) op voorhand even te controleren. Dat kan aan de hand van:

•    het energieprestatiecertificaat (EPC) van het appartement
•    het postinterventiedossier van het appartement
•    een bouwplan, lastenboek of factuur

2. Dubbel glas

Tegen 2020 moeten ook de ramen van alle woningen minstens dubbel glas hebben. Wie meteen kiest voor hoogrendementsglas kan onder bepaalde voorwaarden een premie krijgen. De dubbelglasverplichting geldt enkel voor de leefruimtes, keukens, slaapkamers en badkamers. Traphallen, inkomhallen en gangen hoeven geen dubbel glas te hebben.

Strafpunten
Wanneer de woning vanaf 1 januari 2020 niet aan de normen voldoet worden strafpunten toegekend: 3 strafpunten voor 1 raam met enkele beglazing, 9 strafpunten voor meer dan 1 raam met enkele beglazing.
Vanaf 1 januari 2023 wordt het aantal strafpunten opgetrokken naar respectievelijk 9 en 15 strafpunten.

3. Rookmelders

Tegen 2020 moeten ook alle woningen uitgerust zijn met een rookmelder. Je plaats best een rookmelder in elke ruimte die je moet doorkruisen om van de slaapkamer naar buiten te geraken.

De rookmelder moet CE gemarkeerd zijn, voldoen aan de norm NBN EN 14604, reageren met een scherp geluidssignaal en van het optische type zijn. Al deze kenmerken staan op de verpakking vermeld.

Bestudeer de verslagen van de algemene vergadering

Tijdens de algemene vergadering zitten alle mede-eigenaars van het appartementsgebouw samen om belangrijke, gezamenlijke beslissingen te nemen. Je vraagt daarom best de verslagen van deze vergaderingen op, zodat je weet wat je te wachten staat.

1. Hangende rechtsgedingen

Wees aandachtig voor hangende rechtsgedingen die ter sprake kwamen zoals een dispuut met een huurder of buur van de residentie, geurhinder van een horeca-etablissement in het gebouw, ernstige vochtproblematiek, etc.

2. Toekomstige opvraging reservekapitaal

Kijk ook uit voor toekomstige investeringen of renovaties. Wie weet werd een dringende ingreep jarenlang uitgesteld en staat er nu een substantiële opvraging van reservekapitaal gepland. Dat kan een reden zijn dat het appartement verkocht wordt. De kosten lopen op en de eigenaar beslist het appartement snel te verkopen. 

Grote opvraging zijn doorgaans voor nieuwe liften, brievenbussen, schilderwerken, dakisolatie, gevelrenovatie, dubbele beglazing, herinrichting van de inkomhal of de vervanging van parlofonen door videofonen.

3. Vervanging gemeenschappelijke ketels

Ook het vervangen van gemeenschappelijke ketels op stookolie door individuele HR-ketels op aardgas is een grote kost. Dit is nodig voor elk afzonderlijk appartement en daardoor vaak technisch enorm moeilijk. De technische kokers zijn vaak te klein om te voorzien in zowel luchttoevoer als een rookgasafvoerbus en een gesloten condensatieketel voor de verbranding.

Nog vragen?

Je mag ons altijd contacteren over oudere appartementen.

Of voor eender wat natuurlijk.

Referenties: Vlaamse Overheid, Stad Gent