De voorlopige en definitieve oplevering bij nieuwbouw: wat houden ze in en hoe benadert u deze fases het best?
Wie nieuwbouw koopt, krijgt doorgaans te maken met een voorlopige en definitieve oplevering. Bij koop op plan is deze dubbele oplevering zelfs verplicht. Dit dankzij de Wet Breyne, een woningbouwwetgeving die sterke juridische bescherming biedt aan iedereen die een woning laat bouwen, een te bouwen woning koopt of een woning in aanbouw koopt.
Aangezien u de voorlopige en definitieve oplevering best niet zomaar aan u voorbij laat gaan, helpt Landbergh u om enerzijds kennis te maken met deze fases en anderzijds u om zo goed mogelijk te helpen om op het juiste moment stil te staan bij het belang van het melden van de zichtbare én onzichtbare gebreken.
Wat is een voorlopige oplevering van een sleutel-op-de-deur appartement of woning?
De voorlopige oplevering is het moment waarop de werken zijn voltooid en de koper zijn nieuwe eigendom kan betrekken. De bouwheer verwittigt hierbij de koper en vraagt hem om het uitgevoerde werk te inspecteren. Er wordt een rondgang gemaakt om na te gaan of de werken goed en conform het lastenboek en de plannen zijn uitgevoerd. Eventuele gebreken worden opgenomen in een proces-verbaal, inclusief een termijn waarbinnen de bouwheer de vermelde punten moet corrigeren of afwerken.
De koper krijgt tijdens de voorlopige oplevering de kans om alle zichtbare gebreken te laten opnemen in het proces-verbaal. Het is belangrijk om dit zeer grondig te doen en u hierin als leek te laten bijstaan door een professional (bevriende architect of aannemer).
Zichtbare (of zichtbaar geachte) gebreken die niet werden genoteerd in het proces-verbaal worden verondersteld aanvaard te zijn. De koper kan zich hierna niet meer tot de bouwheer richten voor deze gebreken. Later optredende, verborgen gebreken kunnen echter wel nog worden aangekaart tijdens de waarborgtermijn.
Wat is de waarborgtermijn?
De waarborgtermijn is de periode tussen de voorlopige en definitieve oplevering, en duurt minstens één jaar. Hierdoor kunt u nagaan of het onroerend goed zonder gebreken alle seizoenen kan doorstaan. Tijdens de waarborgperiode moet de bouwheer alle nodige werken en herstellingen uitvoeren, zowel van de zichtbare gebreken vastgesteld bij de voorlopige oplevering als van de optredende, verborgen gebreken. Het is dus van belang om nieuw opduikende, verborgen gebreken binnen deze termijn onmiddellijk te melden. Let wel, de bouwheer is niet aansprakelijk voor schade waarvan de schuld niet bij hem ligt.
Wat is een definitieve oplevering?
De definitieve oplevering is het moment waarop de voltooiing van de werken wordt vastgesteld, nadat de waarborgtermijn is verstreken en alle zichtbare en verborgen gebreken werden genoteerd en gecorrigeerd. De koper neemt hierbij de werken in ontvangst van de bouwheer en draagt vanaf nu het volledige risico van het bouwwerk.
Indien de gebreken opgenomen in het proces-verbaal nog niet onder handen werden genomen, dan weigert de koper best formeel de definitieve oplevering tot alle werken werden uitgevoerd. Pas daarna wordt een nieuw proces-verbaal opgesteld van de definitieve oplevering.
Het plaatsvinden van deze oplevering betekent echter niet het einde van uw bescherming voorzien door de Wet Breyne. Dankzij de tienjarige aansprakelijkheid bent u nog een decennium lang beschermt tegen zware gebreken.
Wat is de tienjarige aansprakelijkheid?
De tienjarige aansprakelijkheid is een contractuele bescherming die bepaalt dat zowel de bouwheer en de architect als de aannemer(s) en andere dienstverleners in de bouwsector (studiebureaus, veiligheidsingenieurs) gedurende tien jaar aansprakelijk zijn voor bijkomende zware zichtbare en verborgen gebreken die de stabiliteit en soliditeit van het gebouw in het gedrang brengen. Denk hierbij aan funderingen, buitenmuren, de dakstructuur, vochtinfiltratie, maar ook trappen, scheidingswanden, ingebouwde leidingen, etc. Werken zoals het binnenschilderwerk of de vloerbekleding vallen niet onder deze verzekering.
De tienjarige aansprakelijkheid vangt aan bij de definitieve oplevering, tenzij contractueel is voorzien dat ze van start gaat bij de voorlopige oplevering, iets wat in de praktijk vaak lijkt voor te komen.
Wat is een stilzwijgende oplevering?
Een oplevering gebeurt normaliter in aanwezigheid van alle partijen, waarbij ook steeds een proces-verbaal wordt opgesteld. Het gebeurt echter dat de bouwheer een stilzwijgende oplevering inroept. Een stilzwijgende oplevering is een oplevering waarbij de koper de werken aanvaard zonder expliciete toestemming, door bijvoorbeeld de woning te betrekken voor het plaatsvinden van de voorlopige oplevering, Ook het starten van de schilderwerken of het plaatsen van maatwerk vóór de voorlopige oplevering wordt beschouwd als aanvaarding.
Aangezien dit de kans om gebreken te melden tenietdoet, is het van belang om een stilzwijgende oplevering te vermijden. Dit kan door een stilzwijgende oplevering contractueel uit te sluiten of door het onroerend goed niet te betrekken, geen sleutels in ontvangst te nemen, etc. voor de voorlopige oplevering of zonder voorbehoud.
Bent u van plan om nieuwbouw te kopen en laat u zich graag bijstaan door een deskundige partij? U bent steeds welkom voor een woordje uitleg ter zake.
Bekijk ons aanbod en maak uw afspraak voor een persoonlijk infomoment.
