De vernieuwde huurwetgeving
Het nieuwe Vlaamse Huurdecreet: wat moet u weten?
De woninghuurwetgeving botst al geruime tijd op de nieuwe noden van de maatschappelijke realiteit. Ondanks de aandacht voor eigentijdse concepten, zoals cohousing, wettelijk en feitelijk samenwonen, ea. bleef de wetgever lange tijd stil. De Zesde Staatshervorming, die voorzag in de overheveling van de bevoegdheid inzake huurwetgeving van het federale niveau naar de Gewesten, bood echter de uitgelezen kans om de huurregelgeving grondig onder de loep te nemen.
In dit artikel krijgt u een overzicht van de blikvangers van de nieuwe huurwetgeving, die gelden voor huurovereenkomsten waarbij de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft.
Huurwaarborg
Een van de meest opvallende en belangrijkste wijzigingen is dat de huurwaarborg van 2 naar 3 maanden huur wordt opgetrokken. Op die manier wil de wetgever de onzekere toestand van de verhuurder opvangen ingeval van wanbetaling en huurschade door de huurder.
De keerzijde van deze maatregel is dat financieel zwakkere huurders geconfronteerd worden met een financiële drempel. Om hun kansen op de huurmarkt niet te hypothekeren, wordt de verhoging van de huurwaarborg gekoppeld aan de invoering van een huurwaarborglening. Op anonieme wijze zullen deze huurders een lening met de Vlaamse Overheid kunnen aangaan om hun huurwaarborg samen te stellen.
Een tweede belangrijke innovatie is dat de verhuurder na het beëindigen van de huurovereenkomst voortaan maar 1 jaar de tijd heeft om de vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel te bekomen. Tijdig handelen is dan ook de boodschap.
Opzeg
De huurovereenkomst van 9 jaar blijft ook in het nieuwe Vlaamse Huurdecreet de regel. Nochtans werd in de praktijk vastgesteld dat kortlopende huurovereenkomsten (minder dan 3 jaar) veeleer de regel dan de uitzondering waren.
Om aan deze realiteit tegemoet te komen, wordt voortaan voorzien dat de huurder (en niet de verhuurder!) een huurovereenkomst van korte duur vroegtijdig kan opzeggen. Onder de oude regelgeving was dit niet mogelijk.
Daarbij zal de huurder wel een opzegtermijn van drie maanden in acht moeten nemen en moet een opzegvergoeding worden betaald van een halve tot anderhalve maand huur, afhankelijk of het huurcontract wordt opgezegd in het eerste, het tweede dan wel het derde jaar van de huur.
Net zoals het op vandaag al mogelijk is voor huurovereenkomsten van 9 jaar, zullen met ingang van de nieuwe wetgeving de huurovereenkomsten van korte duur die niet geregistreerd zijn, zonder opzegtermijn noch -vergoeding kunnen worden opgezegd. Let wel, de nieuwe huurwetgeving verplicht de huurder daarbij wel om de huur voor de maand waarin hij opzeg geeft sowieso te betalen.
De opzeg voor eigen gebruik voor huurovereenkomsten van 9 jaar wordt in de nieuwe wetgeving stringenter, het opzegregime voor renovatiewerken versoepelt dan weer. Tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst zal immers enkel de verhuurder zelf kunnen opzeggen voor eigen gebruik, pas nadat de eerste driejarige periode is verstreken. Deze mogelijkheid wordt ook geboden aan de echtgenoot/echtgenote , de partner, de kinderen, enz. Het opzeggen wegens renovatie- en/of verbouwingswerken zal na het verstrijken van de eerste driejarige periode dan weer op ieder moment mogelijk zijn.
Samenwonenden en medehuur
Het nieuwe Vlaamse Huurdecreet wil ook een antwoord bieden op actuele, minder traditionele samenlevingsvormen en de daaruit voortkomende eigentijdse nieuwe woonvormen zoals cohousing.
Wettelijk samenwonende partners worden vandaag gelijkgesteld met de echtgenoten.
Voor feitelijk samenwonenden wordt voorzien in een concept van facultatieve toetreding, waarbij de verhuurder moet worden verzocht akkoord te gaan met de nieuwe huurder. Weigert de verhuurder zijn goedkeuring te geven, dan kunnen de huurders zich tot de rechtbank wenden die finaal beslist over de eventuele contracttoetreding (o.a. op basis van solvabiliteit).
Waar het in de oude regelgeving bij een cohousing onmogelijk was om ten persoonlijke titel op te zeggen - aangezien de opzegging door alle huurders samen moest gebeuren - wordt dit voortaan wel mogelijk. De vertrekkende medehuurder moet wel een nieuwe huurder voorstellen, die op zijn beurt moet worden goedgekeurd door de verhuurder. Doet de huurder dit niet, dan kan hij, indien hij vertrekt, gedurende een periode van 6 maanden worden aangesproken om de nadien ontstane huurachterstallen te betalen.
Ook voor wettelijk samenwonenden en voor gehuwden die huren en die beslissen om uit elkaar te gaan of te scheiden, is een nieuwe regeling uitgewerkt. Zij zullen voortaan moeten beslissen wie de huurovereenkomst zal overnemen. Bereiken zij geen akkoord, dan hakt de rechter finaal de knoop door. Het valt op dat de verhuurder daaromtrent niets in de pap te brokken heeft, zijn goedkeuring wordt niet gevraagd.
Huurprijs
De verhuurder zal voortaan gerechtigd zijn om de huurprijs tijdens de duur van de huurovereenkomst aan te passen. Dat is bijvoorbeeld het geval als er nieuwe omstandigheden zijn die de huurwaarde met 20% doen stijgen of als, na verbouwingswerken of energiebesparende maatregel, de huurwaarde met minstens 10% omhoog gaat.
Kosten en lasten
Welke kosten ten laste vallen van de verhuurder dan wel van de huurder, doet reeds jaar en dag stof tot discussie opwaaien tussen huurder en verhuurder.
Het nieuwe Huurdecreet tracht deze leemte te vullen door te voorzien in de publicatie van een (niet-limitatieve) lijst van verhuurders- dan wel huurderskosten die als richtsnoer kan dienen.
Aansprakelijkheid en verzekeringen
Op het vlak van verzekeringen is het lovenswaardig dat de aansprakelijkheid van de huurder wordt uitgebreid tot brand- én waterschade. De huurder wordt meteen wettelijk verplicht om een verzekering af te sluiten die beide schadeposten dekt. Het nieuwe Huurdecreet laat de huurder daarbij de keuzemogelijkheid om ofwel een meerprijs te betalen aan zijn verhuurder die een integrale polis met afstand van verhaal heeft voorzien, dan wel een persoonlijke brandverzekering af te sluiten.
Overlijden van de huurder
Een huurovereenkomst blijft normalerwijze bij het overlijden van de huurder verder bestaan, hetgeen de nodige problemen en onzekerheden met zich meebrengt. Het nieuwe Vlaamse Huurdecreet wil deze problematiek opvangen door een duidelijke en voorspelbare modus operandi in te bouwen, die voorziet in de automatische ontbinding van de huurovereenkomst op het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder. Naast de betaling van de huur voor deze 2 maanden is aan de verhuurder tevens een vergoeding van één maand huur verschuldigd.
Timing
Het nieuwe Vlaamse Huurdecreet zou normaal op 1 september 2018 in werking treden. Intussen is de inwerkingtreding echter uitgesteld tot ten vroegste 1 januari 2019. Dit impliceert dat alle veranderingen enkel gelden voor huurcontracten die vanaf 1 januari 2019 worden gesloten. Wordt vervolgd…
Auteur
Alexia De Clercq, advocaat bij Helder Advocaten (Gent)
